Kurz zusammengefasst:
- “Schlüsselfertig“ ist kein rechtlich geschützter Begriff – der tatsächliche Leistungsumfang variiert je nach Anbieter.
- Eine klare Leistungsbeschreibung im Bauvertrag ist entscheidend für Planungssicherheit und Kostentransparenz.
- Schlüsselfertiges Bauen bietet Komfort und Zeitersparnis, aber auch weniger Flexibilität bei individuellen Wünschen und stärkere Abhängigkeit vom Anbieter.
Schlüsselfertig bauen – dieser Begriff begegnet Bauherren immer wieder, wenn sie sich mit dem Thema Hausbau beschäftigen. Doch was genau bedeutet „schlüsselfertig“? Welche Leistungen sind inbegriffen und was muss separat beauftragt werden? In diesem Beitrag erklären wir einfach und verständlich, was sich hinter dem Begriff verbirgt, welche Ausbaustufen er beschreibt, worauf Sie im Bauvertrag achten sollten und wann sich ein schlüsselfertiges Traumhaus für Sie lohnt.
Definition: Schlüsselfertig bauen
Der Begriff „schlüsselfertig“ bezeichnet ein Haus, das von einem Bauträger oder Generalunternehmer so weit gebaut wird, dass Sie es im Idealfall bei der Übergabe direkt betreten und beziehen können. Dabei übernimmt der jeweilige Anbieter vollständig die Koordination und bauliche Umsetzung des Hausbaus. Schlüsselfertiges Bauen ist für Fertighäuser und Massivhäuser möglich.
Allerdings ist wichtig zu verstehen, dass der Begriff „schlüsselfertig“ nicht rechtlich geschützt ist. Was darunter konkret zu verstehen ist, kann daher von Anbieter zu Anbieter stark variieren und bedeutet nicht zwingend, dass Sie mit der Schlüsselübergabe Zutritt zu einem komplett fertigen Neubau erhalten. Umso entscheidender ist daher eine präzise und vollständige Leistungsbeschreibung im Bauvertrag, die den gewünschten Fertigstellungsgrad klar regelt. Nur so lässt sich vermeiden, dass es am Ende zu kostspieligen Missverständnissen oder Nachträgen kommt.
Unterschied: Schlüsselfertig vs. bezugsfertig
Schlüsselfertig wird allgemein häufig mit bezugsfertig oder wohnkomplett gleichgesetzt, was jedoch nicht in allen Fällen zutrifft. Ein schlüsselfertiges Haus sollte theoretisch zwar einzugsbereit sein, doch muss der Generalunternehmer oder Bauträger letztendlich nur die Leistungen erbringen, die auch vertraglich festgehalten sind. Ob tatsächlich alle Innenarbeiten erledigt sind oder ob etwa Bodenbeläge oder Malerarbeiten noch fehlen, hängt ausschließlich vom jeweiligen Bauvertrag ab.
Ist im Vertrag von einem bezugsfertigen Haus die Rede, schafft dies häufig größere Sicherheit bei Bauherren, da “bezugsfertig” i. d. R. bedeutet, dass ein Haus so weit fertiggestellt ist, dass es ohne weitere Bau- oder Ausbaumaßnahmen direkt bewohnt werden kann – inklusive Malerarbeiten, Bodenbelägen und Sanitäranlagen. Doch auch dieser Begriff ist nicht rechtlich geschützt, weshalb der konkrete Leistungsumfang in jedem Fall vertraglich festgelegt werden sollte.
Ausbaustufen beim Hausbau
Beim Hausbau sind verschiedene Ausbaustufen bzw. Fertigstellungsgrade zu unterscheiden:
- Bausatzhaus: Ein Anbieter liefert lediglich die Baumaterialien und ggf. eine Bauanleitung, doch erfolgt der Hausbau selbst vollständig in Eigenleistung durch den Bauherrn.
- Ausbauhaus: Der Rohbau inklusive Dach, Fenster und Türen ist fertig. Der Innenausbau (z. B. Heizungsinstallation, Badeinbau) erfolgt in Eigenleistung.
- Schlüsselfertig: Der Roh- und Innenausbau wird vom Hausanbieter bzw. Baupartner übernommen. Je nach Vertrag können jedoch kleinere Leistungen wie Malerarbeiten oder Bodenbeläge fehlen.
- Bezugsfertig: Das Haus und häufig auch die Außenanlagen sind komplett fertiggestellt und sofort bewohnbar.
Neben diesen vier Ausbaustufen gibt es allerdings auch Anbieter, die noch weitere stärker differenzierte Unterscheidungen wie z. B. technikfertig, malerfertig oder Bad komplett vornehmen. Beachten Sie dies bei Abschluss Ihres Bauvertrags und bringen Sie den damit verbundenen Leistungsumfang unbedingt vorab in Erfahrung.
Schlüsselfertiges Bauen: Welche Leistungen gehören dazu?
Welche Leistungen ein schlüsselfertiges Haus konkret umfasst, ist vom Hausanbieter, Generalunternehmer oder Bauträger abhängig.
Ein typischer Leistungsumfang umfasst allerdings in den meisten Fällen folgende Arbeiten:
- Erdarbeiten
- Erstellen der Bodenplatte oder des Kellers
- Rohbau inklusive Dachdeckung
- Einbau von Fenster, Türen und Rollläden
- Sanitär-, Heizungs- und Elektroinstallation
- Estrich und Innenputz
- Fliesenarbeiten und Badinstallationen
- Einbau von Treppen
Nicht immer enthalten sind dagegen:
- Fundamentsetzung (mit Bodenplatte)
- Tapezier- und Malerarbeiten
- Bodenbeläge (z. B. Parkett, Teppich)
- Einbaumöbel (z. B. Küche)
- Fertigstellung der Außenanlagen (z. B. Garten, Einfahrt)
Wichtiger Hinweis: Abhängig davon, ob Sie mit einem Bauträger oder einem Generalunternehmer bauen, ergeben sich für Sie als Bauherr bestimmte Pflichten. Beim Bauen mit Generalunternehmer müssen Sie selbst für die richtigen Gegebenheiten auf der Baustelle sorgen. Dazu gehören u. a. die Erschließung des Grundstücks, die Gewährleistung sicherer Zufahrtswege sowie ausreichende Strom- und Wasseranschlüsse. Auch das Überwachen des Baufortschritts obliegt Ihnen oder einem durch Sie beauftragten Gutachter.
Was bedeutet schlüsselfertig mit Bodenplatte?
Viele Anbieter werben mit dem Begriff „schlüsselfertig mit Bodenplatte“. Das bedeutet, dass der Baupreis die Bodenplatte, also praktisch das Fundament des Hauses, bereits enthält – ein wichtiger Kostenpunkt. Manchmal ist ein Keller optional oder gegen Aufpreis verfügbar. Achten Sie daher im Vertrag darauf, ob Erdarbeiten und Anschlüsse ebenfalls enthalten sind oder ob diese separat beauftragt werden müssen.
Einige Unternehmen hingegen bieten erstaunlich günstige Preise, bauen allerdings oft erst ab Oberkante Bodenplatte – kurz OK Bodenplatte. Hier ist die Bodenplatte bzw. das Fundament nicht inklusive.
Schlüsselfertiges Haus: Kosten
Die Kosten für ein schlüsselfertiges Fertighaus oder Massivhaus hängen stark von Größe, Ausstattung, Grundriss, Baustil und Region ab.
Als grobe Richtwerte für beide Haustypen mit vergleichbarer Ausstattung gelten:
- Schlüsselfertiges Fertighaus: ab ca. 2.600–4.800 €/m²
- Schlüsselfertiges Massivhaus: ab ca. 2.600–4.000 €/m²
Eigenleistungen können den Gesamtpreis natürlich senken, bedeuten aber auch mehr Aufwand und Verantwortung. Achten Sie außerdem auch auf versteckte Nebenkosten, z. B. für Genehmigungen.
Unser Tipp: Als Bauherr tragen Sie auch die Verantwortung und die Kosten für den Versicherungsschutz während der Bauphase. Wichtig sind in diesem Zusammenhang u. a. die Bauherrenhaftpflicht, die Bauleistungsversicherung sowie ggf. eine Feuerrohbauversicherung.
Informieren Sie sich dazu umfassend in unserem Beitrag “Versicherungen beim Hausbau – welche sind wichtig?”.
Vor- und Nachteile von schlüsselfertigem Bauen
Schlüsselfertiges Bauen bringt viele Vorteile, aber auch einige Herausforderungen mit sich. Hier finden Sie eine kompakte Übersicht der Vor- und Nachteile bei schlüsselfertigem Bauen, die Sie bei Ihrer Entscheidung berücksichtigen sollten:
Vorteile:
- Hohe Planungssicherheit durch festgelegte Preise und Fristen
- Weniger Koordinationsaufwand dank Organisation durch Anbieter
- Kein Baustress – ideal für Berufstätige oder Familien
- Schnelle Bauzeit, besonders bei Fertighäusern
- Haus gleich bezugsfertig (abhängig von Vertrag)
Nachteile:
- Mögliche Mehrkosten bei unklaren Bauverträgen
- Hohe Abhängigkeit vom Bauunternehmen (z. B. bei Insolvenz drohen Verzögerungen)
- Geringere Flexibilität bei individuellen Wünschen
Ist schlüsselfertiges Bauen für Sie sinnvoll?
Ein schlüsselfertiger Hausbau ist besonders für Bauherren attraktiv, die Planungssicherheit, wenig Koordinationsaufwand und eine schnelle Umsetzung schätzen. Wer wenig Zeit hat oder handwerklich nicht selbst tätig werden möchte, profitiert vom Rundum-Service durch einen Generalunternehmer oder Bauträger.
Unser Tipp: Vergleichen Sie mehrere Hausanbieter, lassen Sie sich die Ausbaustufen und den Fertigstellungsgrad transparent vom Bauunternehmen aufzeigen und bestehen Sie auf eine detaillierte Leistungsbeschreibung im Vertrag. So sichern Sie sich ein Traumhaus, das nicht nur schön, sondern auch rechtssicher gebaut ist.
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